Solo es un primer paso, que llega desde un juzgado de primera instancia, pero el fallo dictado por su juez supone un paso determinante en la lucha de muchos hipotecados por las condiciones que les han impuesto en sus préstamos inmobiliarios. En concreto, el juzgado 101 bis de Madrid ha actuado por primera vez en el conflicto de las ‘cláuslas abusivas’ declarando nulas algunas de las que más problemas están generando ahora a la banca: la que permite la ejecución de la vivienda por no cumplir algún precepto del contrato -por mínimo que sea-, la relacionada con los intereses de demora por impago y la de los gastos iniciales del crédito.
En lo relativo a la ejecución hipotecaria de la que se vale el banco para iniciar la liquidación de la hipoteca, el juzgado ha declarado la nulidad de la conocida como ‘cláusula de vencimiento anticipado’, en virtud de la cual la entidad podía dar por vencido el contrato de préstamo hipotecario suscrito ante cualquier tipo de incumplimiento de los prestatarios, por ínfimo o esencial que fuera el incumplimiento.
En la misma línea, también ha declarado la nulidad relativa a los intereses de demora -los que se abonan cuando se registra el impago de una cuota- al considerar que eran abusivos, pues contemplaban un interés de demora superior en cuatro puntos porcentuales al interés remuneratorio. Esta declaración de nulidad se ha efectuado teniendo en cuenta no sólo parámetros legales –como el previsto en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria-, sino también jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo y del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea.
De hecho, el alto tribunal español había planteado al de Luxemburgo en febrero dos cuestiones prejudiciales en relación con la interpretación de la normativa comunitaria en materia de cláusulas de vencimiento anticipado de los contratos hipotecarios. La consulta llegaba un mes después de que el TJUE contradijera la doctrina del Supremo en lo relativo a la retroactividad total de las devoluciones de las cláusulas suelos cobradas de más por los bancos.
Además, y en relación a la cláusula que imponía los gastos de hipoteca a cargo de los prestatarios, ha declarado nulas las que obligaban a los prestatarios a hacerse cargo de los aranceles de notario y registro. En la sentencia, el juzgado argumenta que es la entidad demandada (Bankia) quien está obligada al pago de los mismos pues es quien ostenta un interés en la constitución de la garantía real de la hipoteca, mientras que el prestatario únicamente está interesado en la obtención de un préstamo.
La constitución de garantía real -señala la resolución que se acompaña íntegra en archivo adjunto-, sólo beneficia a la entidad bancaria, pues es ella la que obtiene un título ejecutivo para acudir al procedimiento de ejecución especial y un crédito preferente en caso de que los prestatarios incurran en concurso de acreedores, ya que el crédito garantizado con hipoteca ostenta un privilegio especial para su cobro al ser ejecutivo. El prestatario, concluye la sentencia, tiene interés en la obtención de un préstamo -que no requeriría escritura pública-, y no en la constitución de una garantía real hipotecaria.
En lo que no considera la Justicia que existe una imposición, y por tanto no la ha anulado, es en la cláusula relativa al pago de los tributos relacionados con la constitución de la hipoteca, como el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) o el de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Lo hace en consonancia con la jurisprudencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo y la normativa legal y reglamentaria, que obliga al pago de dichas cantidades a estos.
